+7 (861) 297-02-02
Наши офисы
Офис №1:
  • г. Краснодар, Бизнес-центр IQ, ул.Путевая, 1, оф. 409
  • +7 (861) 297-02-02
Офис №2:
  • г. Краснодар, ул. М.Седина, 110, офис 5
  • +7 (861) 253-87-10, +7 (861) 253-86-90
Офис №3:
  • г. Краснодар, ул. Ставропольская, 197
  • +7 (861) 233-65-17, +7 (861) 233-65-18
На карте

Как не «сесть в лужу», оценивая свою квартиру

Как не «сесть в лужу», оценивая свою квартиру

Произошел у нас недавно такой случай: в офис пришла потенциальная покупательница на квартиру и в процессе обсуждения будущей покупки пожаловалась, что продавала дом мамы в течение трех лет, изначально мама планировала получить за дом десять миллионов рублей, а в итоге продала через три года за три миллиона рублей.

На вопрос «почему не сделали изначально оценку недвижимости, чтобы сберечь время и, конечно, нервы» наша клиентка сказала сакраментальную фразу: «мою маму только время и отсутствие покупателей смогли убедить снизить цену. А я все это время выслушивала звонки покупателей с пожеланием провериться у психиатра, потратила колоссальную массу времени на поездки и показы, и, глядя в удивленные глаза покупателей, я понимала, что они рассчитывали увидеть за эту стоимость хоромы вместо избушки на курьих ножках. В итоге вместо легкой продажи получила истрепанные за три года нервы и конфликт с мамой, считавшей меня бездарным продавцом и требовавшей свою сумму.»

Грустный случай, но весьма ярко отражающий продавца, который только что выставил свою недвижимость по той цене, которую он считает разумной и с которой, естественно, совершенно не согласны покупатели. С другой стороны, если опираться только на мнение покупателей, вся недвижимость внезапно и очень сильно подешевеет. Как же оценить свою любимую квартиру с самым лучшим в мире ремонтом или дом, построенный руками отца? 

4 правила профессионала:

Есть ряд объективных факторов, изучив которые, собственник может установить цену, более приближенную к реалиям рынка, чем собственные иллюзии и желания. Реальный рыночный коридор продаваемой недвижимости всегда знает риелтор, работающий непосредственно в сегменте продажи и именно в этом районе. Риелтер, как непосредственный участник рынка, регулярно отслеживает появление нового товара, чтобы тут же предложить его покупателям, и прекрасно знает, что, например, стоимость четырехкомнатной квартиры совсем не равна стоимости двух двухкомнатных при равном метраже вне зависимости от желания продавца разъехаться именно в то же количество комнат.

1. Стоимость 1 кв. метра

Оценивая объект недвижимости стоит учесть, что стоимость квадратного метра вторичного рынка зависит от стоимости квадратного метра первичного рынка на момент осуществления купли-продажи. Безусловно, стоимость квадратного метра в новом сданном доме с ремонтом будет выше, чем в этом же доме, но с бетонными стенами. И намного выше, чем в таком же строящемся доме. А вот для домов почтенного 20-летнего и более возраста уже не так все радужно, так как чем старше здание, тем меньше стоит жилье в нем. Частенько возраст дома играет отрицательную роль при формировании цены, так как покупатели опасаются за швы, изношенные коммуникации, текущую крышу, неприглядные подъезды и прочие прелести старого дома.

2. Инфраструктура

Огромную роль при формировании цены играет инфраструктура вне зависимости от целей покупки: для жилья ли покупают недвижимость, для вложений на будущее или для получения ренты, развитая инфраструктура всегда важна. Наличие в шаговой доступности транспортных развязок имеет огромное значение при покупке квартиры, а значит если до дома идти от остановки 30-40 минут, это значительно снизит стоимость жилья. Присутствие в непосредственной близости детских садов и школ ( в последнее время становится вопрос и о загруженности этих учреждений) значительно повысит шансы на продажу и увеличит стоимость недвижимости. Также весьма приветствуется присутствие рядом с домом рынков, магазинов, торгово-развлекательных центров, парковых территорий, так как колоссальное количество людей в первую очередь покупают место проживания, а потом уже сам объект.

3. Нюансы и детали

Такие же факторы, как низкий потолок, некачественный материал постройки, первые и последние этажи, окна, выходящие на кирпичную стену или оживленную дорогу, слабые шумо- и термоизоляция стен, изношенные лифты, убогие подъезды, сильно понижают стоимость жилья, даже если предлагается дорогой ремонт из качественных материалов, то, что обычно называется «делали для себя, покупали самое лучшее, мамой клянусь». И здесь имеет смысл рассмотреть дорогой ремонт как весьма спорный момент при формировании цены. Как правило, люди покупают место проживания, хорошую планировку, новый дом, инфраструктуру, но не готовы в своем большинстве платить за ремонт с излишествами, сделанный по желанию предыдущего хозяина, в соответствии с его капризами и потребностями, и, как правило, предлагают бывшему владельцу мозаику из венецианского стекла и позолоченную сантехнику забрать с собой. Косметический качественный ремонт и хорошая планировка вызывает больше покупательских симпатий, чем вереница проходных комнат с паркетом из экзотических пород дерева, лепниной на потолке и амурами в туалетной комнате.

4. Мониторинг рынка

Помимо всего прочего, большое значение при продаже недвижимости имеют такие факторы, как количество аналогов на рынке и их цена. При большом количестве похожих объектов недвижимости быстрее всех продадутся имеющие наилучшее соотношение параметров «цена-качество», а вот завышенная стоимость объекта может способствовать его «зависанию» на рынке на неопределенный срок, а в дальнейшем вызвать опасения у покупателей, ведь если объект долго не могут продать, значит что-то с ним не так? В связи с этим стоит отметить и такой фактор, как необходимость «встречной» сделки. То есть, чтобы осуществить продажу своего объекта, продавец должен найти еще и себе по своим деньгам и желаниям объект, а поиски «встречного» могут затягиваться на неопределенное время, что тоже не радует потенциальных покупателей и влияет на стоимость недвижимости.

 

На протяжении многих лет продавцы задают риелторам один и тот же вопрос: когда лучше выставлять недвижимость на продажу? В конце года осуществляются государственные программы по расселению, увеличивается общее количество выдачи различных субсидий и сертификатов, немного повышается спрос и, соответственно, цены на жилье. В отпускной же период спрос на недвижимость падает из-за падения покупательной способности населения. Но решать вопрос с жильем всегда имеет смысл именно тогда, когда появилась возможность этот вопрос решить.

Для инвестиционных вложений в недвижимость стоит учитывать все вышеперечисленные факторы, а также учитывать показатели инфляции и соотносить их с ростом цен на выбранный объект, а в связи с этим имеет смысл рассмотреть именно вложения в первичный рынок недвижимости. При грамотном подходе к этому вопросу вложения обеспечивают до 70% доходности. В то же время вторичный рынок из-за отсутствия стабильного роста цен стоит рассматривать только как возможность сохранить, а не увеличить капитал.

В случае инвестиций в первичный рынок имеют значение такие вопросы, как правильный выбор девелопера, стадии строительства, коммерческий или жилой объект, как максимально обезопасить себя от рисков, как из тысячи предложений попасть в «яблочко», как не остаться в списках обманутых дольщиков, и это только немногий перечень тех вопросов, с которыми сталкиваются покупатели. Все эти вопросы лучше всего тщательно обсудить с грамотным опытным риелтером, владеющим информацией по первичному рынку.

 

 Руководитель отдела АН ВЕРОНА

 Вероника Якушева

 

Оставить заявку

Наш специалист свяжется с вами и ответит на все вопросы